○ 부동산임대용역의 공급시기는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 되는 것이나, 부동산임대업자가 임차인과 임대료에 대한 다툼이 있어 해당 임대료 상당액이 법원의 판결에 의하여 확정되는 경우에는 해당 임대용역의 공급시기는 법원의 판결에 의하여 해당 대가가 확정되는 때가 되는 것임
○ 부동산임대용역의 공급시기는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 되는 것이나, 부동산임대업자가 임차인과 임대료에 대한 다툼이 있어 해당 임대료 상당액이 법원의 판결에 의하여 확정되는 경우에는 해당 임대용역의 공급시기는 법원의 판결에 의하여 해당 대가가 확정되는 때가 되는 것임
1. 위 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 부동산임대업자가 임차인과의 임대용역공급계약에 따라 임대용역을 제공함에 있어 용역의 공급시기는 부가가치세법 시행령제29조제1항제4호에 따라 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 되는 것이나, 부동산임대업자가 임차인과 임대료에 대한 다툼이 있어 그 임대료 상당액이 법원의 판결에 의하여 확정되는 경우 해당 용역의 공급시기는 같은 법 시행령 29조제2항제1호에 따라 법원의 판결에 의하여 해당 대가가 확정되는 때가 되는 것입니다.
2. 부동산임대업을 영위하는 사업자가 임대용역의 공급시기가 되기 전에 매월 임대료의 전부 또는 일부를 지급받은 경우 그 받은 대가에 대하여 해당 공급시기가 되기 전까지 같은 법 제32조에 따른 세금계산서를 발급하는 경우에는 같은 법 제17조제1항에 따라 그 세금계산서를 발급하는 때를 각각 그 용역의 공급시기로 보는 것입니다. 끝.
○ 신청인은 2013.10월 ☆☆(주)와 M-STAY 호텔제주 공급계약을 체결하여 객실 1개를 분양 받았음
○ ☆☆(주)가 분양한 호텔의 총 객실 수는 323객실이며, 229객실은 분양계약자에게 소유권 이전등기가 이루어졌으나, 나머지 94개 객실은 미분양 상태로 신탁회사에 부동산 담보신탁 사유로 소유권이 이전되었으며
• M-STAY 호텔제주는 2015년 9월 준공 완료되어 10월부터 정상영업을 하였으며, 2017년 5월 현재 정상 운영되고 있음
○ 분양형 호텔의 특성상 운영을 수분양자가 직접 할 수 없으므로, 분양계약 당시 ◇◇(주)(이하 “임차인”)와 수분양자 간 각자 개별적으로 호텔 운영에 관한 위탁운영계약을 체결하였음
※ 호텔 운영에 관한 위탁운영계약 주요내용
① 수분양자(호텔 구분 소유자)는 호텔에 대한 사용수익 운영권을 ◇◇(주)에 위탁하고, ◇◇(주)는 호텔을 운영하여 수분양자에게 일정한 수익을 지급하기로 계약하였음
② 위탁운영 계약 기간은 10년임
③ 확정 수익은 분양 시 담보대출을 받은 경우 총 분양대금에서 담보대출금액과 부가가치세를 제외한 실투자금액의 11%의 수익과 담보대출이자의 년5%(정액)수익을 호텔 사용승인일로부터 만3개월이 경과한 시점부터 1년간 ◇◇(주)가 수분양자에게 지급하기로 계약하였고, 이 부분은 2016년12월31일까지 계약 이행이 정상적으로 완료되었음
④ 분양당시 담보대출을 받지 않았을 경우(분양대금을 100% 자부담)에는 확정수익을 총 분양대금에서 부가가치세를 공제한 금액의 년8%의 수익을 1년간 지급함
⑤ 상기 확정 수익 지급이 완료된 이후부터는(2017년1월부터) 수분양자와 ◇◇(주)가 상호 협의하여 지급수익률을 정하고 매 2년마다 조정하기로 계약 되어 있음
○ 2017년 수익금 지급과 관련하여, 2017년 5월 현재 수분양자와 호텔 운영사인 ◇◇(주) 간 수익률 협의가 되지 않고 있으며
• 호텔 운영사는 일방적으로 정한 소액의 수익금(부가가치세를 제외한 총 분양금액 × 2.3%)을 수분양자에게 지급해 오고 있음
○ 호텔 운영 위탁계약서에 따라 수분양자와 호텔 운영사 간 수익금 지급률에 대한 상호 협의 후 확정된 수익률을 정해 지급하여야 함에도 불구하고
• 운영사는 수분양자와 협의가 이루어지지 않은 상태에서 일방적으로 정한 수익금을 수분양자의 계좌로 입금하고 있으며
• 수분양자들은 ‘객실사용, 운영 및 수익 금지 가처분 소송’을 법원에 제기한 상태이며, 운영사는 수분양자들에게 위탁운영계약 해지를 하겠다는 통보를 한 상태임
2. 질의내용
○ (질의1) 부동산임대업을 영위하는 사업자가 임차인에게 임대용역을 제공하였으나 당사자 간 임대료에 대한 합의가 이루어지지 않은 상황에서 임차인이 일방적으로 산정한 임대료를 지급받은 경우 용역의 공급시기
○ (질의2) 부동산임대업을 영위하는 사업자가 용역의 공급시기가 도래하기 전에 임차인으로부터 임대료를 지급받은 경우 세금계산서를 발급할 수 있는지 여부 등
3. 관련법령
○ 부가가치세법 제16조【용역의 공급시기】
① 용역이 공급되는 시기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때로 한다.
1. 역무의 제공이 완료되는 때
2. 시설물, 권리 등 재화가 사용되는 때
② 제1항에도 불구하고 할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 등의 용역의 공급시기는 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 시행령 제29조【할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 등의 용역의 공급시기】
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 법 제16조제2항에 따른 할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 등의 용역의 공급시기로 본다. 다만, 제2호와 제3호의 경우 역무의 제공이 완료되는 날 이후 받기로 한 대가의 부분에 대해서는 역무의 제공이 완료되는 날을 그 용역의 공급시기로 본다.
1. 기획재정부령으로 정하는 장기할부조건부 또는 그 밖의 조건부로 용역을 공급하는 경우
2. 완성도기준지급조건부로 용역을 공급하는 경우
3. 기획재정부령으로 정하는 중간지급조건부로 용역을 공급하는 경우
4. 공급단위를 구획할 수 없는 용역을 계속적으로 공급하는 경우
② 법 제16조제2항에 따른 용역의 공급시기는 다음 각 호의 구분에 따른다.
1. 역무의 제공이 완료되는 때 또는 대가를 받기로 한 때를 공급시기로 볼 수 없는 경우: 역무의 제공이 완료되고 그 공급가액이 확정되는 때
2. 사업자가 부동산 임대용역을 공급하는 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우: 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일
○ 부가가치세법 제17조【재화 및 용역의 공급시기의 특례】
① 사업자가 제15조 또는 제16조에 따른 재화 또는 용역의 공급시기(이하 이 조에서 "재화 또는 용역의 공급시기"라 한다)가 되기 전에 재화 또는 용역에 대한 대가의 전부 또는 일부를 받고, 이와 동시에 그 받은 대가에 대하여 제32조에 따른 세금계산서 또는 제36조에 따른 영수증을 발급하면 그 세금계산서 등을 발급하는 때를 각각 그 재화 또는 용역의 공급시기로 본다.
② 사업자가 재화 또는 용역의 공급시기가 되기 전에 제32조에 따른 세금계산서를 발급하고 그 세금계산서 발급일부터 7일 이내에 대가를 받으면 해당 세금계산서를 발급한 때를 재화 또는 용역의 공급시기로 본다.
③ 제2항에도 불구하고 대가를 지급하는 사업자가 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우에는 재화 또는 용역을 공급하는 사업자가 그 재화 또는 용역의 공급시기가 되기 전에 제32조에 따른 세금계산서를 발급하고 그 세금계산서 발급일부터 7일이 지난 후 대가를 받더라도 해당 세금계산서를 발급한 때를 재화 또는 용역의 공급시기로 본다.
1. 거래 당사자 간의 계약서ㆍ약정서 등에 대금 청구시기와 지급시기를 따로 적을 것
2. 대금 청구시기와 지급시기 사이의 기간이 30일 이내일 것
④ 사업자가 할부로 재화 또는 용역을 공급하는 경우 등으로서 대통령령으로 정하는 경우의 공급시기가 되기 전에 제32조에 따른 세금계산서 또는 제36조에 따른 영수증을 발급하는 경우에는 그 발급한 때를 각각 그 재화 또는 용역의 공급시기로 본다.